分譲マンション

元引きこもりだけど家を買う(住宅ローンを借りる)

普通、住宅ローンを借り入れる銀行は不動産屋さんが斡旋してくれます。
しかし問題点として、転職して1年未満なので住宅ローンの審査が通りづらい事です。
わりと大きな会社の系列なのでその点は有利なのですが、メガバンク系列は避けてネット銀行などメガバンク系以外を中心に銀行を選ぶ事にします。

  • 楽天銀行
  • ソニー銀行
  • イオン銀行
  • 住信SBIネット銀行
  • ARUHI(旧SBIモーゲージ)
  • 優良住宅ローン
  • じぶん銀行

等にお話を伺わせていただきました。
・楽天銀行は申し込みから融資実行まで少し時間がかかるようです。
・住信SBIネット銀行は審査に通りやすいようです。また、審査の可否に関わらず口座開設する事になります。
・じぶん銀行はほとんどの手続きがネット上で完結するようです。

固定金利と変動金利

読んで字のごとく、金利を固定するか変動するか、という選択になります。
住宅ローンとはいえ金融なので、金融状況によって利率が変わります。
現在は非常に金利が安いので変動金利が一番安いのですが、今後もそうかはわかりません。
そこで、少し高い金利に設定される代わりに金利を変えずに固定するのが固定金利です。

プロパーとフラット35

上記のイオン銀行、住信SBIネット銀行などの基準で貸し付けるローンがプロパーと呼ばれる住宅ローンです。
それに対してフラット35とは、住宅金融支援機構が民間の会社を通して融資する固定金利の住宅ローンです。最長は35年。
固定金利ですので、申し込みの時の金利がずっと適用されます。
プロパーは個人の信用のウェイトが重く、フラット35は物件の価値のウェイトが重いです。
そのため、フラット35には新耐震、30㎡以上などの条件があります。

フラット35とフラット35S

そのフラット35に加え、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性に優れている物件はフラット35Sという住宅ローンで一定期間金利を下げてもらう事ができます。
さて、ここで考えるのですが、フラット35Sに適合すれば、プロパーの変動金利と大して変わらない金利で固定にする事ができます。

実際どの住宅ローンがいいのか?

これはどうにも難しい問題です。
人に聞いても人によって違う返答が来ます。不動産屋さん同士でも意見が違います。
変動派の人は、実際ここ10年で金利はあまり変わっておらず、また今後上がるにしても急には変わらないので、低金利でお金を貯めておけばよいのではないか、というような意見です。
それに対して固定派は、今がだいたい底値と思われるので、変動より高くなってもここで固定で組んでしまえば思い煩う事が無くなる、というようなものです。
で、フラット35の取り扱い会社の人に
あ、これSになる可能性が高いですよ?
と言われフラット35Sにしたのですが、物件はそのままではSにする事ができなかったため、少し施工してもらう事にしました。

楽天銀行住宅ローン【フラット35】

フラット35に必要な書面

さて申し込みとなります。
住宅ローンの申し込みは、事前審査→本審査→契約面談→融資実行→決済となります。
物件が決まったら、事前審査に申し込みをします。
この審査が通ったら売り主さんと売買契約を結び、本審査の後に融資実行、決済となります。
申し込みから融資実行までは一ヶ月以上かかったりするので、心臓に悪い一ヶ月となります。
ですので、事前審査に通って契約を結び、本審査に落ちた場合、かなりいろいろなところにゴメンナサイしなければいけません。
なかなかヘビーなイベントです。
多くの不動産屋さんでは、本審査に落ちた場合は契約取り消し、手付金も変換という条項をつけてくれます。
しかし売り主さんは物件を押さえて時間をかけたわりに利益にならず、買い手としてもたいへんな無駄手間となります。
そして正直、住宅ローンは次から次へと書類が必要になります。
会社により違いがあると思いますものの、だいたい以下のようになるかと思います。

  • 売買契約書(コピー)
  • 重要事項説明書(コピー)
  • 住民票(原本)
  • 保険証(のコピー。国保よりも社保が有利のようです)
  • 身分証明書(コピー)
  • 登記事項証明書(インターネット謄本)
  • 登記事項全部証明書
  • 過去3ヶ月の給料明細
  • 過去3年分の確定申告書
  • 印鑑証明書
  • 過去2年分の納税証明書(税務署)
  • 過去2年分の収入証明書(市区町村役場)
  • 物件の登記事項証全部明書(法務局)
  • フラット35/35Sの適合証明

僕の場合はこれに加え、入社してからこの月までの給与の証明書を会社に書いてもらう事になりました。
住民票や納税証明書は複数の銀行に申し込む場合や、フラット35適合証明にも必要ですので、初めから多めに取っておくとよいでしょう。

フラット35S適合証明に必要な書面

上とは別に、フラット35/35Sの適合証明をもらうための書類が必要になります。

  • 登記事項証明書(フラットでも必要なので2枚とっておくとよいでしょう)
  • 販売図面(パンフレットで大丈夫です)
  • 建物図面(インターネット謄本)
  • 管理規約(コピー)
  • 長期修繕計画書
  • 設計図書(平面図、立方図 物件の管理組合などで取得)

フラット35の適合証明は、1周間くらいかかるので、日程は余裕を持たないとヤバイ事になります。
また、Sの場合はバリアフリー性が必要なので、適合しそうな物件でも手摺など取り付けてもらう必要があります。
手摺の取り付けと適合証明の発行を同時にやってくれる会社もあるので、そこに依頼するのが早いでしょう。

と、ここまで揃えるには
スゲェ手間がかかります。
もちろん普段の会社の仕事をこなしながらです。
不動産屋さんに任せるのが一番ですね。

契約面談

全ての書類を揃えて、融資会社に持って行きます。
重要事項の説明を受けて、契約にサインします。
2時間ほどかかります。

決済

着金したら、売り主さん、不動産屋さん、司法書士さんと一緒に対面で決済を行います。
まず説明を受け、サインの上送金し、着金を確認してもらったら領収書と物件の鍵をもらいます。
何千万の現金を持ち歩くのはアレなので、途中で銀行に行って送金手続きを行うのですが、
融資される口座が楽天銀行なら、その場で送金できるのでスマートです。
ただし楽天銀行の場合、事前に数千万円でも振り込めるように設定しておく必要があります。

領収書と鍵を受け取ったら売買契約は終了です。
以前に住んでいた1Kの部屋ですが、

旧宅
世間に喧しいアーバンライフを満喫しましょう。
ちなみに、僕の新居はフルリノベーションです。

新居

浄水器内蔵で浴室乾燥機とかついています。
以前住んでた1Kと比べると、3DKはものすごく広く感じますね!

また、買ったとはいえ一生住むかどうかはわからず、買い換える可能性もあれば、
貸してしまう可能性もあるでしょう。

また住宅ローンも借り換える可能性もあるので、真剣には考えますが深刻になる必要は無いのではと思います。

また、僕のように住宅ローンを自分で選ぶととんでもない手間です

梅木千世でした。



後日の話ですが、権利書が到着しました!

権利書

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